不動産売却の流れ
初めて戸建て・土地・マンションを売られる方にも、わかりやすく手順や税制などをご説明致します。
住宅ローン返済の手続き・建物メンテナンス・建物診断（インスペクション）の相談も承ります。
わからないことは、すべて神戸のダイヤモンドコンサルティングにお任せ下さい。
不動産売却の相談と打合せ
①売却理由
まず、不動産会社を訪れて伝えることは、なぜ不動産を売却するのかです。
買い替えなのか、相続で取得して処分するのか、離婚なのか、理由をはっきり伝えましょう。
理由によって、私たちは売主様の事情を考慮し、それに合わせた売却プランを一緒に考えます。
なお、宅地建物取引業者は守秘義務がありますので、その点はご安心ください。
②住宅ローンの返済状況
その物件が売却できるかどうか？住宅ローンの残高をお伺いします。
売却予想価格帯よりも多い住宅ローンが残っていると、差額分の自己資金がないと売却はできません。
例えば、1,000万円で売れるだろう物件に住宅ローンが1,500万円残っていれば、最低500万円の預貯金がないと売却は難しいということです。
普通は年末に住宅ローンの残高表が銀行から送られてきますので準備しておいてください。
③売却ときに必要な諸費用
不動産を売却にするには、仲介手数料・司法書士費用・印紙税・残置物処理・引越費用が必要です。
また、物件によっては土地の測量費用・建物の解体費・不動産譲渡税もかかってきます。
これら費用がなぜ必要かわかりやすく説明し理解できるように致します。
④買換えの場合のスケジュール
売却が転居をともなう買換えであれば、売却と購入を同時に進めていかなければなりません。
現在の住宅ローンの一括返済と新たに組む住宅ローンのスケジュールをどうするか？
引渡しと引越しのタイミングをうまく合わせていきます。
こんな住み替えの相談も、一緒にゆっくり考えていきましょう。
物件調査と金額の査定
①物件調査
不動産の金額査定をするためには、まず、その不動産のことを調べないといけません。
土地の形やどんな道路に接しているか、建物の構造など、調べることはたくさんあります。
具体的には、法務局や市役所などに出向き徹底的に調べ上げます。
これは、金額の査定と同時に、買主に対して契約の安全を守るためでもあります。
契約後に売主様・買主様がトラブルに巻き込まれないようにすることも、私たちの重要な業務なのです。
②金額の査定
不動産の調査が終わると、いよいよ金額を計算していきます。
基本的には、最近近くで同じような物件がいくらで売れたかをベースに、それぞれの項目を比較してプラスマイナスして計算をしていき、公示価格や路線価格とも照らし合わせ売却予想額を算出します。
こうして出した売却予想額を基準に、売主様の事情やご希望を考慮して販売価格を決めていきます。
ある程度販売を行ってみて、反響がなければ、再度話し合い価格を変更していくことが一般的です。
売りに出す契約
販売価格が決定したら、いよいよ販売を開始していきます。
そのためには、まず不動産を売却に出す契約を当社として頂きます。
このときに、権利証の確認をさせて頂きますので、ご準備をお願い致します。
この契約を媒介契約といい、契約が成立した場合の仲介手数料や販売活動についての内容などが記載されています。
媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類のあります。
一般媒介契約は複数の会社へ売却を依頼することができる契約で、専任・専属専任契約は一社のみへ依頼する契約です。
また、専属専任は自分で買い手を見つけた場合でも、仲介手数料が発生します。
販売活動の開始
媒介契約が終われば、いよいよ販売開始です。
広告を出してお客さまに物件を見にきてもらいますが、せっかく見に来てももらっても、部屋が散らかっていたりキッチンが油だらけで汚れていたら、見に来たお客さまはがっかりしてしまいます。
当然、買主様は購入後にリフォームをしますが、手入れの悪い家は確実に印象を悪くします。
予算や間取りが希望通りでも、お客さまに気に入ってもらえないかも知れません。
必ず、販売前に家の中・庭・ガレージの清掃と整頓をして、排水口等の臭いにも気をつけておきましょう。
申込み・契約を結ぶ
家を見にきたお客さまの中から、購入を希望する方が書面で購入の申し込みを入れてきます。
価格や引渡しについてお互いに調整をし、合意できれば売買契約を正式に結ぶことになります。
この交渉のやりとりは、すべて当社で行いますので安心してお任せください。
契約の結ぶ際は、買主様から手付金の支払いを受け、その額は売買価格の5～10％程度が一般的です。
この契約が完了すると、売主様は住宅ローンの一括返済手続き、買主様は住宅ローンの申込み手続きへと進みます。
この住宅ローン一括返済の手続きも、当社が責任を持って準備していきますので安心してください。
このあと引渡しまでに、土地の境界を買主様に示し伝えます。
引渡し
引渡しの当日は、買主様の住宅ローンや自己資金から支払われる売買代金から手付金を差し引いた残金を受け取ります。
売主様はこの残金で住宅ローンの一括返済や諸費用などを支払うこととなります。
これと同時に司法書士が所有権移転の手続きを進め、売主から買主に名義が変更されます。
この引渡しの場所は、通常買主様の住宅ローンを申し込んだ銀行となります。
以上で取引は完了です。
税金を納める
売主様の中で不動産売却で利益が出た方は、税金の申告が必要となります。
利益とは、売却価格から購入価格と経費を差し引いた金額で譲渡所得といいます。
この譲渡所得に所有期間に応じて課税がされます。
税率は5年以下の所有期間で39％、5年を超える所有で20％です。
実際には、居住用・相続空き家の3000万円控除などの軽減措置等もありますので、支払わなくてもいいケースが多いです。
当社では、売却の相談時に譲渡所得税や税金のお話も一緒にさせて頂きますので、ご安心下さい。