【神戸市がけ条例】とは？

神戸市がけ条例とは？

神戸市北区は六甲山の北側に位置し、土地の起伏があり擁壁も多くあります。 不動産のチラシを見ていると、「がけ条例」と言う記載もよく目にします。 この規制の対象となる敷地では、擁壁工事等が別途必要になり、費用も余分にかかってきます。 この条例の内容を理解して、売却や購入する際に、トラブルの無いようにしておかないといけません。 がけ条例は敷地の安全を守り、がけ崩れ等による被害から建物内の人命を守るために定められています。 神戸市全域で、敷地内及び周囲に1mを超える高低差がある敷地で建物を計画される場合、用途・規模に関係なく確認申請の中でがけ条例への適合を審査されます。 地球温暖化が進んで、自然災害が多発している今、建物だけでなく敷地の安全性についても真剣に考えていくことは大切です。 このがけ条例について、誰にでもわかりやすく解説しています。 なお、がけ条例の正式名称は、神戸市建築物安全性の確保等に関する条例第20条第1項です。

敷地が条例の対象か調べる

まず、目的の不動産が、がけ条例の対象となっているかを調べていきます。 下のフローを使って判断していきましょう。

規制の内容をわかりやすく図にしていますので、参考にして下さい。

条例の対象になる場合に必要となる措置

がけ条例の対象となった場合は、次のような措置が必要となります。

◯がけ上に建てる場合

建物の基礎を安息角30°以下に根入れする。 ただし、以下のいずれかの場合は措置を不要とすることが出来ます。 ●宅造許可の擁壁による地盤に、2階建て以下の木造や軽量鉄骨造の建物を建てるとき ●構造計算または実験により、がけの安全性が確認されたとき

◯がけ下に建てる場合

以下のいずれかの措置が必要となります。 ●建物の構造を鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリートとする ●擁壁の設置、その他これに準ずる措置 ただし、以下のいずれかに該当する場合は、措置不要とすることが出来ます。 ●建築物が納屋や器具庫等居室を有しないとき ●がけの高さが2m以下 ●がけ上の端からの垂直距離2m以内に建築物の部分があるとき ●がけが宅造許可等による擁壁のとき ●がけが公共施設管理者が所管するがけのとき

擁壁の工事費用はどのくらいか

がけ条例の対策の一つ、擁壁工事の費用も取引では大きな問題となってきます。 家を建てる側にすれば、必要な費用でカットすることは出来ないからです。 おおよその鉄筋コンクリート擁壁の価格は、1㎡当たり50,000〜100,000円ほどです。 例えば、高さ2mで幅10mの擁壁を造ったときの価格は、 2m×10m＝20㎡ 20㎡×50,000円＝1,000,000円 となります。 道路幅員・勾配・土砂の量によって価格は変わってきますので、あくまでも目安として下さい。 建物の建築費とは、別にこれだけの費用がかかってきます。 資金計画には、必ず入れておきましょう。

すでにがけが危険な状態にある場合

神戸市内で、すでに危険な擁壁やがけに対して、応急対策の費用を助成する制度があります。 応急対策工事費の3分の2（100万円が限度）の補助金が支給されます。 なお、予算がなくなり次第、終了とのことです。 くわしくは、神戸市建設局防災課にお問合せ下さい。

まとめ

敷地が神戸市がけ条例の対象となっていた場合は、購入した人に条例対策として擁壁等の費用が別途必要になってくることを頭に入れておかないといけません。 なぜなら、擁壁工事費用等が敷地の価格に大きく影響してくるからです。 また、がけ条例の対象敷地を購入する場合は、契約前に必ず、建築の専門家に相談するようにしましょう。 当社では、販売開始前にがけ条例の対象かどうか調査致します。

神戸市北区の不動産売却は、鈴蘭台駅前のダイヤモンドコンサルティングに是非お任せ下さい。