神戸市北区‖鈴蘭台駅前
賃貸管理のダイヤモンドコンサルティング
空室対策
空室対策は僕ら不動産会社にとって最重要課題です。
なぜなら空室の多い不動産会社には、誰も物件の管理を任せないからです。
いかにリフォーム費用などの経費を抑えて入居率を上げ収入を増やすか、これがもっとも大家さんから信頼を勝ち取る方法なのです。
賃料収益を無視した、高額のリノベーションやリフォームでは意味がありません。
満室の状態で最後に大家さんの手元にいくら残るかが勝負です。
最新の空き家は持ち家も含めて846万戸で空き家率は13.6%。（2018年総務省統計局）過去最高の数値となっています。なかなか厳しい状況です。
空室対策のブログ記事やアイデアはいろいろありますが、僕が実際に実行しているおすすめ無料で簡単に出来る空室対策の方法を紹介します。
①仲介業者の営業マンを大切にする。
もはや物件情報サイトは登録件数が多すぎて、条件を絞り込んでも見きれないほど検索結果が出てきます。
この中からご自身の物件を見つけてもらうのは難しくなりました。
特に僕が活動している兵庫県神戸市では、空室情報は多く、
情報が多すぎて、埋もれてしまっています。
最初の1ページ目の物件を数件見て、その会社と連絡を取りお店に行く。
実際はこんな感じです。
当然最初の1ページくらいしか見ていないので、本当にピッタリな物件と出会えていない可能性もあります。
いまはまだ検索システムが、お客様の希望条件をうまく拾うことが出来ていません。
いずれはAIが解決してくれると思いますが、
なので、最後は担当営業マンがどの物件を紹介するかにかかっています。
例えば、「ネットに載っていた、この物件みたいんですけど！」
「はい、わかりました。すぐご案内します。あと一緒にこの物件も見ませんか？これ僕のおすすめなんですよ！」
こんな具合です。
なので、仲介業者の営業マンは大切にしましょう。
ネットでも店でも紹介されないと、その物件はもう存在していないも同然です。
これは余談ですが、仲介業者の営業マンが扱うすべての物件を実際に見ているかと言うと、実は見きれていないです。
それだけ数が多いんです。
つまり、お客さんにすすめている物件を実は担当者は見ていない。
こんなこともあります。
なので、僕はまず担当者が物件をイメージしやすい写真付きチラシ作りを心がけています。
そして記憶に残るインパクトのあるものにしています。
チラシ作りは慣れないと難しいので、大家さんは写真をたくさん撮って持って行くのがいいと思います。
できればデジタルデーターで渡せば、相手もネットの掲載の時に便利です。
このように僕ら不動産管理会社も物件近くの仲介業者の営業マンは大切にしています。
そうでないと、うちの物件を紹介してもらえないからです。
不動産管理会社は大家さんの代理なのです。
仲介業者の営業マンとはたまに連絡を取ったり訪問したりして、物件と顔を覚えてもらい、お客さまが来店の際はご自身の空室を紹介してもらえるように、普段からコミュニケーションをとっておきます。
最後に重要なことをもう1つ、鍵は現地のキーボックスに入れて保管しましょう。
「鍵あるから、取りに来て！」なんて言ってたら、案内してもらえません。彼らはとても忙しのです。
鍵は現地に安全なキーボックスで保管するか、スマートキーを導入してスマホで操作できるようにしておきましょう。
②室内をきれいにする
この仕事を始めた頃は、毎日毎日お客さんと部屋を見に行っていました。
夜家に帰って靴下を脱ぐと裏が真っ黒になっていました。
どの部屋もリフォームはしているのですが、1,2ヶ月もするとほこりがたまってきます。
リフォームしたあとは、誰も掃除しないんです。
なので数件の案内をすると、靴下が真っ黒になってしまいます。
あと気になるのが、空き部屋の排水口の臭いです。
排水口のトラップの水が乾燥して、下水の臭いが部屋中に漂っています。
この2つを解決しておきましょう。
月1回、クイックルワイパーをして水道をひねるだけです。
これをしておくだけで、お客さんと営業マンの印象は大夫違ってきます。
清潔できれいな部屋は絶対にいい印象を与えます。
月一回の室内清掃は、実施するよにして下さい。
あと、スリッパやメジャーなどを必ず用意しておきましょう。おもてなしの気遣いは必ず相手に伝わります。
兵庫の賃貸マンションやアパートの管理で困ったらご相談下さい
③その他
その他に、過去に僕が試して上手くいった例を追記しておきます。
●用途を広げる：居住用のワンルームを予約制ネイルサロンで契約した。事務所や教室なんかもいいと思います。
●3月末の退去を1・2月に繰り上げてもらう：3月末退去はリフォーム工事が終わるのが4月中旬になって需要のピークを外します。なので、入居者と交渉して数ヶ月分賃料を無料にし、1・2月に退去してもらう。僕はこれを「出る時フリーレント」と呼んでいます。
●余剰駐車場の有効利用：駐車場があまっていたので、大型バイク置場にして募集した。
正直うちにも現在空室があるので、あまり偉そうなことは言えませんが、空室対策にウルトラCはないですね。
出来ることから1つ1つ積み上げていくしかないと思います。
※番外で費用のかかる空室対策のアイデアも書いておきます。
アクセントクロス・家具などを設置するステージング・Wi-Fiエアコンや家電なんかも面白いと思います。
何もしない、これが一番問題ですよ。
この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。
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