神戸市北区鈴蘭台駅前｜不動産売却のダイヤモンドコンサルティング
不動産を売るときにかかる費用
当社は神戸市で不動産の売却に特化した営業活動を行なっています。
神戸市北区は六甲山の北側に位置していて、緑に恵まれた静かなところです。
神戸の中心部、三宮までは電車でも車でも30分くらいで、とても便利です。
とても坂が多く、擁壁のある家も多いんです。
こんな神戸市北区ならではの事情も考慮し、不動産売却について、売主さんのかかる費用をわかりやすく説明していきます。
不動産売却の手数料や税金
まず、全体像を理解して頂くために、かかる費用を一覧にしてみます。
●仲介手数料
●司法書士費用
●印紙税
●残置物処理、引越費用
その他、物件に応じて必要となる費用は、
●土地の測量費用
●建物の解体費
●不動産譲渡所得税（売って利益が出た場合）
これらが必要となってきます。各項目の内容を詳しく見ていきましょう。
不動産売却の手数料の計算方法は？
不動産売却の手数料は売買代金×3.3％＋6.6万円
400万円を超える不動産の取引では、上の式で仲介手数料を計算します。この金額が仲介手数料の上限となります。
支払いは売買契約締結時に2分の1、所有権移転時の引渡し時に2分の1と、2回に分けて支払うことが一般的です。
例えば、1,000万円の不動産を売却したときの仲介手数料は、
1,000万円×3.3％＋6.6万円＝39.6万円 （税込） となります。
◎200万円を超え400万円以下の不動産
売買代金×4.4％＋2.2万円
◎200万円以下の不動産
売買代金×5.5％
なお、手付解除や債務不履行による解除の場合で引渡しが行われなかったとしても仲介手数料は支払わなければなりません。
司法書士費用とは？
売渡証書作成費用はおよそ1～2万円
不動産を売却して移転登記をするには売渡証書をつくり法務局へ持ち込みます。
一般的には、司法書士に依頼して作成してもらいます。これが司法書士費用となります。
売渡証書だけでなく、住宅ローンの借入れがあったり住所の変更があったりすると、費用はあがります。
このような場合は、2～3万円くらいと考えておきましょう。
契約書に貼る印紙はいくら？
契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下のものは1万円
売買契約書には印紙を貼らなければなりません。契約金額によって決められていて、下記の通り課税されます。
令和4年3月31日までの間に作成されるものについては軽減されています。
100万円を超え 500万円以下のもの 1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 30,000円
契約書には売主、買主ともそれぞれに印紙を貼らなければなりません。
意外にかかる不用品処理費用
相場は40万円前後
一戸建ての住宅の場合は、不用品の量や作業する場所によって、さまざまですが専門業者に依頼すると、40万円前後かかってきます。
ネット等で安い業者を探し、なるべく費用を抑えるようにしましょう。
また、時間に余裕のある方は、分別して自治体に収集してもらったり、売れるものは、メルカリやセカンドストリート、ブックオフで買取してもらうといいでしょう。
ちなみに、神戸市北区松宮台2丁目にはセカンドストリート鈴蘭台店があります。ご自身で持ち込める方は利用を検討してみてください。
本、マンガ、CD、DVDなんかが多い方は、西鈴いかりスーパー近くのブックオフ神戸西鈴蘭台店もありますよ。
引越し費用については、当社提携のサカイ引越センターがありますので、お気軽にご相談ください。また、ネットの一括見積もりサイトで比較してみるのもいいでしょう。
土地の測量って必要なの？
売主は境界をはっきり知らせる責任がある
不動産取引はどうしても価格の方が気になってしまって、その他のことは不動産業者任せになってしまうこともあります。
特に相続で引き継いだ不動産は、売主自身も知らないことが多いです。
いちばん多い例が、境界に関することです。塀や杭があり目で見てはっきりわかればいいのですが、それがない場合は当事者もわからないことがあります。
法務局に測量図があればいいのですが、ない場合は境界を確定させるために測量士に依頼しなければいけません。
ご近所との境界と市の道路との境界、土地の正確な面積を測る費用の総額は60～80万円になります。
塀やフェンスのない土地で測量図がなく、境界がわからない場合は、一度当社へご連絡ください。
一緒に問題を解決していきましょう。
建物は解体した方がいいの？
100㎡の木造で120万円前後
売却する不動産に建物が建っている場合は、建物を解体するか？しないか？
ここで悩む方も多いと思います。
結論から言いますと、買主の要望に合わせることがいちばんいいです。
ご自身で、”この家はリフォームすればまだまだ十分住める。”などと判断しないことです。
売れる前に建物を潰してしまうと軽減措置の適用が受けられなくなり、土地の固定資産税は6倍になってしまいます。
短期間で売却できればいいのですが、長期間の販売活動が続くと大変です。基本的には建物はそのままにして売出しましょう。
そして、買主の要望に合わせ解体を希望する場合は、どちらが解体費用を負担するか話合い取引を進めていきましょう。
ただし、ご近所の迷惑となるくらい老朽化している場合は固定資産税の軽減措置の適用が受けられなくなるので、事前の解体も考えておいた方がいいでしょう。
解体費の相場は下記を目安にしてください。
木造 坪4万円前後 100㎡の家で120万円くらい
軽量鉄骨 坪6万円前後 100㎡の家で180万円くらい
鉄筋コンクリート 坪7万円前後 100㎡の家で210万円くらい
なお、神戸市には「老朽空家等解体補助」があり解体費が最大で100万円まで支給される制度もあります。要件に該当する方は利用を検討してみてください。
神戸市北区の売却は擁壁に注意！
北区は坂が多く擁壁工事が必要
神戸市北区は六甲山の北側に位置していて、平坦な地形ではありません。
そのため、坂が多く自転車も電動式でないと役に立ちませんね。
坂道に住宅地が段々になっていて、多くの家には擁壁があります。
こんな土地を売却するときに、気をつけないといけないのは擁壁のやり直しにかかる工事費用です。
昔と違って、最近はひと家族に車が2台以上必要です。昭和の時代に分譲された土地は駐車場が1台の物件が多いです。
また、擁壁にも耐用年数があるので、新たに購入される方は擁壁のやり直し工事を行うことになります。
この費用が結構高額で、1㎡あたり3～5万円程です。
例えば、高さ2メートルで幅20メートルの擁壁を作ろうとすれば、2メートル×20メートル×3～5万円＝120～200万円にもなります。
当然、売主の負担する費用ではありませんが、販売価格には大きく影響してきます。
なぜなら、道路から高低差のある土地の評価額は、これら擁壁工事代等を減点して計算されるからです。
標準価格から減額され、実質売主が負担していると考えることもできるんです。
ここは、ぜひ頭に入れておいて販売価格を考えていきましょう。
売って利益がでれば税金を取られる
不動産譲渡税についても知っておこう
不動産を売って利益が出れば、税金を払わないといけません。
利益とは、売れた値段から買った値段を引い金額のことです。
例えば、30年前に3,000万円で買った一戸建てを今年4,000万円で売ると1,000万円の利益が出ます。（実際には建物には減価償却があります。）
この1,000万円から経費を差し引いた金額に課税がされます。所有期間により税率がかわり、5年以下であれば39％、5年超であれば20％の税率となります。
まとめ
いかがでしたか。買い希望の方が現れて、上手く契約できても買主から入金された全額が使えるわけではありません。
そこからいろいろな経費が差し引かれます。事前に売却価格を予想して経費を計算し、最終的にいくら残るのか理解しておくことはとても重要です。
この家をいくらで売るか？だけでなく、最終手元にどのくらいの金額が残るのか、一緒に売却計画をすすめていきましょう。
神戸市北区不動産売却のご相談は、ぜひ当社へお任せください。
この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。
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