神戸市北区鈴蘭台駅前｜不動産売却のダイヤモンドコンサルティング
３０００万円控除などについて解説
不動産をうまく売却できたと思っても、税金の申告が終わらないうちは安心できません。
なぜなら、買った時よりも高く売れて利益が出れば、税金を収めないといけないからです。
売買代金から税金を引いて、手元に残ってお金が、あなたが本当に自由に使えるお金です。
個人のマンションや家、土地などの不動産を売却した時にかかる税金は3つです。
印紙税
譲渡所得税金
住民税
この3つの税金をわかりやすく解説していきます。
不動産売却の税金：①印紙税
不動産を売買するときに結ぶ契約書に印紙を貼ります。契約書は売主、買主用に2通作成するので、それぞれの契約書に印紙を貼ることになります。
印紙税は契約金額によって額が変わってきます。
なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものについては、軽減税率が適用されます。
契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え１千万円以下のもの 1万円 5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの 2万円 1万円
５千万円を超え １億円以下のもの 6万円 3万円
１億円を超え ５億円以下のもの 10万円 6万円
５億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円
不動産売却の税金：②譲渡所得税と住民税
譲渡所得の計算方法
マイホームの不動産譲渡所得税がどのくらいになるか知るには、まず譲渡所得を計算する必要があります。
計算方法は、
売却価格ー取得費ー譲渡費用＝譲渡所得
◆売却価格：契約した価格です。
◆取得費：購入代金、建築費、仲介手数料、印紙代、登記費用、不動産取得税、測量費など。（建物は減価償却します。）
◆譲渡費用：売却時仲介手数料、印紙代、建物解体費など。
相続などで購入した時の価格が不明な場合は、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
◎マイホーム減価償却の計算方法
建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 により計算します。
償却率：木造＿0.031、軽量鉄骨造＿0.025、鉄筋コンクリート造＿0.015
例えば、木造建物2,000万円で10年後に売却すると減価償却は、
2,000万円×0.9×0.031×10年＝558万円
よって取得費から558万円を差し引きます。
短期譲渡と長期譲渡
譲渡所得が計算できたら、次は所有期間に応じた税率により税金を計算していきます。
所有期間は、5年超か5年以下で区分されます。所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得といいます。
なお、所有期間は購入した日から売却した日までの期間ではなく、譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定します。
例えば、2021年12月に売却しても2021年1月1日に売却したとして日数計算をします。ここは注意してください。
売却日の定義は、原則、引渡しの日となりますが、売買契約日とすることもできます。
また、相続や贈与で取得した場合は、亡くなった方の取得日を引き継ぎます。（限定承認は除く）
◆長期譲渡所得は、所得税15％、住民税5％、（別途復興特別所得税）
◆短期譲渡所得は、所得税30％、住民税9％ （別途復興特別所得税）
家を9,200万円で売却した際の、長期と短期のそれぞれの譲渡所得税を計算してみます。取得費は1,800万円（減価償却済）で譲渡費用が300万円とします。
◆長期譲渡所得の場合
9,200万円ー1,800万円ー300万円＝7,100万円 （譲渡所得）
7,100万円×15％＝1,065万円 （所得税）
1,065万円×2.1％＝223,650円 （復興特別所得税）
7,100万円×5％＝355万円 （住民税）
合計：14,423,650円
◆短期譲渡所得の場合
9,200万円ー1,800万円ー300万円＝7,100万円 （譲渡所得）
7,100万円×30％＝2,130万円 （所得税）
2,130万円×2.1％＝447,300円 （復興特別所得税）
7,100万円×9％＝639万円 （住民税）
合計：28,137,300円
復興特別所得税を含めた税率は、長期20.315％、短期39.63％となります。
譲渡所得税は不動産を売却した翌年の確定申告の期間中に納税し、住民税は申告した年の5月以降に市町村から納付書が送られてきます。
不動産売却の税金の特例措置を使った対策
譲渡所得税と住民税の計算方法について理解できたら、次は不動産売却に関わる特例についてです。
◆居住用財産の3,000万円特別控除
◆所有期間10年超の居住用財産軽減税率
◆居住用財産の買換え特例
◆相続空き家の3,000万円特別控除
◆譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
◆平成21、22年に購入した土地の1,000万円控除
◆特定事業用資産の買換え特例
などがあります。この中で重要な4つの特例について、詳しく説明していきます。
1.居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができます。
この特別控除は1人につき3,000万円までなので、夫婦共有名義であれば6,000万円まで控除可能です。
主な要件は、
自分の住む建物、土地の売却であること。
転居してから3年後の年末までに売却すること。
売却した年の前年または前々年に、この特例や居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと。
配偶者や親族、自分の会社への売却ではないこと。
2.所有期間10年超の居住用財産軽減税率
さらに、マイホームの所有期間がその年の1月1日において10年を超えていれば、譲渡の際に軽減税率が適用されます。
譲渡所得ー3,000万円（特別控除）で、6,000万円以下の部分14％（所得税10％、住民税4％）6,000万円を超える部分20％（所得税15％、住民税5％）となります。
主な要件は居住用財産の3,000万円特別控除と同じです。
3.居住用財産の買換え特例
マイホームを、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べすることができます。
・新たに買うマイホームの方が高いケースは、譲渡所得税は全額繰延べとなります。
・新たに買うマイホームの方が安いケースは、その差額に課税されます。
主な要件は、
売却するマイホーム
1.自分の住んでいた建物、土地であること。
2.売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていること。
3.売却金額は1億円以下であること。
購入するマイホーム
1.自分が住むための建物、土地であること。
2.建物の床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下であること。
3.売却した年かその前年または翌年中に取得すること。
4.譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マイホームを売って損失になることもあります。例えば、5,000万円で買ったマンションが4,000万円でしか売れなかった。住宅ローンがまだ残っていた方もいるでしょう。
こんなケースでは、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例が利用できます。
売却で出た損失をほかの所得から控除することができます。また損失額が多く控除しきれないときは、その残額をその翌年から3年間に繰越しして各年の総所得金額から控除できます。
また、この特例は買換えをするにも利用できます。売却の翌年に確定申告が必要で繰越控除を受ける年も確定申告します。
主な要件は、
売却するマイホームの所有期間がその年の1月1日時点で5年を超えること。
売却相手が配偶者や直系親族などでないこと。
令和3年12月までの売却であること。
売却するマイホームに10年以上の住宅ローンが残っていること。
その年の所得が3,000万円以下であること。
売却した年の前年か前々年に他の特例を受けていないこと。
購入するマイホームに10年以上の住宅ローンがあること。
購入したマイホームに翌年末までに住んでいること。
まとめ
以上が、家や土地などの不動産売却の税金計算方法と軽減の特例です。
神戸市でマイホームを売却した人の末路は、税の特例を使えばほとんどの人は譲渡所得税を払わずに済みそうですね。
売却して赤字になった人でも損益通算を利用して損失をカバーできます。
そう考えると、あまり心配は入りませんね。
特例の種類や要件は複雑でわかりにくいと思いますので、最終的には税理士に相談する方がいいでしょう。
人気のふるさと納税も不動産を売却して譲渡所得が増えると上限が上がり、更に効果が上がります。ここも注目しておきたいポイントです。
神戸市北区の不動産売却をお考えであれば、税金面についての検討も重要です。売却相談はぜひ当社へご相談ください。
この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。
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