一生懸命にがんばって買った家が、買った金額よりも安くしか売れないこともあります。
まじめにコツコツ住宅ローンを払ってきたので、ショックは大きいです。
こんな方を救済するために、税の特例があります。
マイホームを売って赤字が出たら給与からその分を控除できるのです。
つまり、所得税から赤字を引いてくれて、税金が安くなるのです。
これは、たいへんうれしいことですね。
この税金の特例は、買換えをする場合としない場合の2つのパターンがあります。
すべての売却パターンで使える訳ではありません。
これから、この2つのパターンを誰にでもわかりやすく説明していきます。
居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームの住み替えを行う際に、今の家を売って出た赤字についてだけ、その年の給与などの所得から控除（損益通算）することができ、控除しきれなかった残額があるときは、その残額をその翌年から3年間繰越して控除できます。
この特例を受けられるのは、次の条件をそなえたマイホームの赤字（譲渡損失）です。
売却するマイホーム
●令和3年12月31日までの間に売却したマイホームの土地建物で、売却した年の1月1日において、所有期間が5年を超えているもののうち、下の1.2のいずれかに該当するもの。
1.自分が住んでいるマイホームであること。
2.引っ越してから3年後の12月31日までに売却する。
購入するマイホーム
1.マイホームを売却した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に次のマイホームを購入する。
2.マイホームの居住部分の床面積が50㎡以上。
3.購入して日から購入した年の翌年12月31日までの間に、引っ越しをして自分が住むこと。
4.マイホームを購入した年の12月31日において、買換えたマイホームに10年以上の住宅ローンがあること。
その他
1.敷地面積が500㎡を超える場合は、超える部分に対する損失は除く。
2.合計所得金額が3000万円以下であること。
3.住宅ローン控除との併用もできます。
以上が、おもな要件ですが、なかなかイメージしづらいと思いますので、具体例をあげておきます。
鈴木さんは、平成10年に5,000万円で買ったマイホームを令和3年に3,000万円で売却し、新しく住宅ローンを組んで5,500万円の新築建売住宅を買いました。
●売ったマイホームの減価償却は400万円
●売却にかかった費用は100万円
●鈴木さんの令和3年の給与所得は800万円（源泉徴収税額約63万円）、令和4年が850万円（源泉徴収税額約71万円）、令和5年が900万円（源泉徴収税額約79万円）とします。
マイホームを売って2,000万円近い赤字が出た鈴木さんの税金の計算をしてみます。
赤字の額（譲渡損失）は、
3,000万円ー（5,000万円ー400万円）ー100万円＝ー1,700万円
1,700万円の赤字が出てしまいました。
令和3年の所得税は、
800万円ー1,700万円＝－900万円
所得税はゼロで、源泉徴収税額の約63万円全額が返ってきます。
マイナス900万円は翌年に繰越せます。
令和4年の所得税は、
850万円ー900万円＝－50万円
所得税はゼロで、源泉徴収税額の約71万円全額が返ってきます。
マイナス50万円は翌年に繰越せます。
令和5年の所得税は、
900万円ー50万円＝850万円
50万円の繰越控除が使えたので、源泉徴収税額約6万円が戻ってきます。
以上が、おおまかな譲渡損失の損益通算の計算方法です。
次に買換えをしないケースを見ていきます。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
買換えをしない場合は、赤字の額のうち売れたマイホームの住宅ローンの残債から売れた金額を控除した差額を限度として、損益通算ができます。
買換えのときと同じように、翌年以降3年間の繰越控除もできます。
この特例を受ける要件は買換えのときとほとんど同じですが、本特例は売却するマイホームの住宅ローン残債が売却金額を上回っていることが絶対条件です。
まとめ
マイホームを売却して赤字が出た場合の救済措置は、以上の通りですが、これらの特例を受けるには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
また、3,000万円特別控除や買換え特例などの他の特例を使っていると、利用できないケースもあるため、税理士に相談することをおすすめします。
神戸市北区で不動産売却を予定されている方は、売却して利益が出るか赤字になるかで対策が変わってきます。
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