神戸市北区鈴蘭台駅前｜ダイヤモンドコンサルティング
他人地配管の調査
◆重要事項の調査ミス
不動産業者が、他人地配管の調査を怠り説明義務違反を問われたケースがあります。
Aさんは不動産業者から土地を購入して地下室付きの一戸建てを建築する予定でした。
しかし、購入した土地に隣地Bさんの下水管が埋設されていました。
地下室を作りたかったAさんは目的が達せられないと売買契約の解除を求めました。
尚、不動産業者はBさんの配管が通っている事を説明していませんでした。
結末は不動産業者が責任を認め、契約解除に同意しました。
◆下水道法
まず、他人の下水配管を通す事は法令で認められています。
土地には高低差があるからです。
なので、通させてと頼まれたら基本的に断れません。
『下水道法（排水に関する受忍義務等）
第十一条 前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとつて最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。（排水区域） 』
◆まとめ
僕らは必ず、上下水道・ガスの配管を調査し配管図を売買契約時の重要事項説明書に添付します。
但し、配管調査ができるのは役所で管理している公道（一部私道も）です。
今回のケースは単純な調査ミスです。100％ではないですが、おそらく役所に上の配管図はあったでしょう。
でも、私道などは配管図がない場合もあります。
そんな場合はどうしたらいいのか？
これが本当に大変な作業なのです。
地下に埋まって見えないものを、頭の中で想像力を使って推理していきます。
ここは、経験がものを言います。
僕がいつもやる事は、
1.汚水桝とマンホールの位置を確認して配管を想像する。
2.売主さんに聞く。
3.家が建っている場合は建物の設計図書を確認する。
4.隣近所に聞く。
上のケースであれば、現地に行って私道部分を見ればマンホールがないことに気づきます。
すると私道に下水配管が通ってない事がわかります。そうすれば、どこか他人地を通していると想像できます。
これは注意しないと危ないと、経験上すぐにわかります。
とにかく、コナン君のように想像力を使って、次々に問題を解決していく能力が必要です。
不動産の仕事は、探偵みたいに色々聞き回ったり、推理をしたり、意外に面白いことも多いんです。
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この記事は宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。
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