財産分与や名義変更も心配
離婚すると住宅ローンはどうなるのか心配ですよね。
２人の収入や資金を合わせて買ったマイホームは特に気になるところです。
たとえ財産分与で合意して名義変更が出来たとしても、一緒に組んだ住宅ローンの連帯保証・連帯債務からはローンを完済するまで逃れることはできないのです。
また、共有名義では、2人が同意しなければ売ることはできません。
離婚した場合の不動産売却や住宅ローンの取り扱いについて、いくつかのパターンに分けて、具体的にわかりやすく説明していきます。
住宅ローンの借換えをする
まず離婚が決まると、マイホーム・預貯金・養育費・住宅ローンなどをどうするか話し合います。
この内容は後々もめない様に、離婚協議書を作成し公正証書にしておくことがいいでしょう。
マイホームと住宅ローンについては、いろいろなパターンがあると思いますが、名義や住宅ローンをどちらが払っていくかが決まった時点で、銀行に相談に行きましょう。
ここで重要なことは、話合いの結果、名義がどちらか一方に変更になるとしても銀行の承諾がいる事と、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、その債務から外れることは出来ません。
住宅ローンの連帯債務者は登記簿に記載されますが、連帯保証人は登記簿に記載されません、登記簿に乗っていないからと言って安心は出来ないのです。
例えば、財産分与でマイホームの妻のものとする時でも、住宅ローンを2人合わせて借りていれば、ローンが払い終わるまで、夫は連帯保証人から外れることはないのです。
住宅ローンの連帯保証人は、離婚や名義変更に関係ありません。
もし、離婚して何年も経ってから、元夫が住宅ローンの支払いをせず滞納してしまうと、その家は金融機関から差押られてしまうのです。
こんなことにならないように、2人で借りていた住宅ローンを、単独で借り換えるようにしましょう。
住宅ローンには収入等の一定の要件や担保評価の審査があり、これをクリアーしないと借入は出来ません。
くわしいことは、当社にご相談下さい。
売れる価格＞ローン残高の場合
専業主婦やパートで住宅ローンを新たに組むことが難しいケースもあります。
話合いで住宅ローンや養育費を払ってもらえる場合でも、安心は出来ません。
日本では、なんと８０％の方が継続的に養育費の支払いが出来ていないのです。
最初の数年は住宅ローンも養育費も払ってくれていたが、再婚や転職リストラで支払いがストップしてしまうことも珍しくないのです。
離婚に際し、自分の収入や公的補助金だけで生活をたてていくことも大切です。
例えば、いま3,000万円で売却できる家やマンションで住宅ローン借入残高が2,900万円くらいであれば、なんとかスレスレで売却をすることが可能です。
基本的には、マイホームは年々価格が下がっていきます。
「売れる価格＜住宅ローン残高」になってしまうと、自己資金を投入しないと売却できなくなりますので、将来を考えて、早期に売却を検討することも重要です。
年末に送ってくる住宅ローンの残高表を確認して、ご来店くだされば、どのくらいで売却できるか価格をすぐにお調べしたしますので、お気軽にご相談下さい。
売れる価格＜ローン残高の場合
上のように余裕がある場合だけではありません。
いま3,000万円くらいで売却できるマイホームに住宅ローンが3,500万円残っている。
こんな住宅ローンの方が多い状況を債務超過と言います。
こんなケースはどうしたらいいか？
売却経費と合わせると、600万円くらいの自己資金がないと売却は出来ません。
一般の方は、なんとか3,000万円で売却して、残りの500万円は少しずつ返済して行こうと考えるかもしれませんが、銀行には3,500万円耳をそろえて返済しないといけないのです。
残念ながら、自己資金がない場合は売却は出来ません。
引き続き確実に毎月ローンを払い続けるしか方法はありません。
住宅ローンを滞納してしまったら
いろいろなパターンがあると思いますが、名義や住宅ローンの返済者問わず、支払いが滞ってしまったら、どうしたらいいか？
自分に非がなくても、差押や競売などの不運な体験をされている方も現実にはいます。
これらに対処する方法について、考えていきます。
①任意売却
離婚した元夫が約束した住宅ローンの支払いが出来なくなり、金融機関から通知が来てしまった。
こんなケースもよく耳にします。
妻の名義が一部入っていたり、住宅ローンを借りるときの収入合算をしていると事態はもっと深刻です。
一括返済を迫られ、出来ない場合は競売にかけられてしまいます。
当然、家は追い出されますから、転居先を探さないといけません。
ここでの対策は、まず、売却出来ないか検討することです。
例え、「いま売れる価格＜住宅ローン残高」であっても、このケースでは銀行と話合い売却を進めていくことは可能です。
残債は残ってしまいますが、収入等を考慮して可能な範囲で返済を続けていくことが出来ます。
一定期間、クレジットカード等が使用できなくなることはありますが、競売より早く手続きが終わり精神的には楽といえます。
ただし、名義人全員の承諾がないと売却が出来ないので、どんな事態になっても感情的にならず連絡だけは着くようにしておきましょう。
細かな交渉が必要な銀行や共有者との話合いも、不動産プラザ「売却くん」にお任せ頂ければしっかり解決していきますので、ご安心下さい。
②売却しリースバックしてもらう
銀行などの債権者の承諾があれば、親族や知人などにマイホームを買ってもらい、それを賃貸で借りるという方法もあります。
価格や誰が買うかについては、金融機関等との話合いが必要になってきますが、後に買い戻すことも約束しておくことも出来ます。
例えば、親戚で資金を出せる方に任意売却で買ってもらい、賃料を払い借りておいて、将来息子が就職し安定した収入を得れるようになったら買い戻す。
この方法であれば、退去して引っ越しをせずに、今のマイホームに住み続けることが出来ます。
③債務整理をする
前向きに再スタートをきるために、覚悟を決めて自己破産を選択する方法もあります。
破産すると、もう二度と普通の生活が送れなくなるような最悪のイメージですが、実際には借金等で追い詰められた方を救済する法的な手段です。
一定の要件を満たし認められ、免責が確定すると借金は返済する必要がなくなります。
精神的には解放され再スタートに向けて進んでいくことが出来ます。
ただし、官報にのったり、クレジットカードが使えない、一定の職業に付けないなどの制限もあります。
④住宅ローン特則
ギャンブルやサラ金に手を出して、住宅ローンの返済が出来なくなる方もいます。
このケースでは、住宅ローン以外の借金だけを減額する住宅ローン特則という個人再生の方法もあります。
自己破産のようにマイホームを手放さずに済むのです。
裁判所に再生計画を提出し認められると500万円の債務が５分の１に減額されます。
ある程度の収入があり、今後は浪費を改めるしっかりとした覚悟がある方であれば、この住宅ローン特則は有効です。
⑤住宅ローンの巻き戻し
滞納をして数ヶ月すると保証会社が滞納者に代わり支払いを行います。（代位弁済と言います）
すると、保証会社は借りている人に一括返済を求めてきます。
この後一括返済が出来ないと、任意売却や競売へと進んでいきますが、この代位弁済をした日から6ケ月間に再生の申立をし、滞納分をきちんと支払い一定の要件を満たせば、代位弁済はなかったことになります。
今後もきちんと住宅ローンを支払っていけば、その家に住み続けていくことができ、団信も復活します。
これを個人再生の住宅ローンの巻き戻しと言います。
このような方法もありますので、住宅ローンの滞納が始まったらすぐに専門家に相談し早期に対策をとって行くことが重要です。
1人で悩まずに、当社にご相談下さい。
まとめ
離婚した後のマイホームや住宅ローンの問題は意外に複雑です。
共有名義や連帯保証など、離婚後もいろいろなトラブルとなる可能性があります。
共有名義の不動産が意見が合わず売却できなかったり、離婚後何年もしてから連帯保証になっていた住宅ローンの督促状が来たりすることもあります。
離婚の理由によっては、感情的になり話合いがうまくいかないこともありますが、金銭的な問題は冷静になって解決していくことを強くおすすめします。
離婚するにあたり神戸市の不動産売却でお悩みの際は、不動産プラザ「売却くん」にご相談下さい。
この記事は、宅地建物取引士のダイヤモンドコンサルティング石田敦也が作成しました。
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